Introduction
L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) a remplacé l'ISF en 2018, en recentrant la taxation sur le seul patrimoine immobilier. Il concerne aujourd'hui environ 130 000 foyers fiscaux en France. Beaucoup se croient concernés à tort, faute d'avoir bien calculé leur assiette ; d'autres le sont sans le savoir. Entre le seuil de déclenchement, le barème progressif, l'abattement sur la résidence principale et la liste des biens imposables, voici ce qu'il faut comprendre pour savoir si vous devez payer l'IFI en 2026, et combien.
Qui doit payer l'IFI en 2026 ? Le seuil de 1,3 million d'euros
Vous êtes redevable de l'IFI si la valeur nette taxable de votre patrimoine immobilier dépasse 1 300 000 € au 1er janvier de l'année d'imposition. Ce seuil, inchangé depuis la création de l'impôt, s'apprécie au niveau du foyer fiscal, pas par personne. Un couple additionne donc l'ensemble de ses biens immobiliers.
Un point souvent mal compris : le déclenchement est mécanique et non automatiquement signalé. L'administration ne vous préviendra pas si vous franchissez le seuil. C'est à vous de faire l'inventaire de vos biens, de déduire les dettes, d'appliquer les abattements, puis de comparer le résultat à 1,3 million d'euros. Pour un résident fiscal français, l'IFI porte sur les biens détenus en France comme à l'étranger ; pour un non-résident, seuls les biens situés en France sont concernés.
Quels biens sont concernés par l'IFI ?
L'IFI vise l'ensemble des biens et droits immobiliers, détenus directement ou indirectement. Entrent notamment dans l'assiette :
• La résidence principale (après abattement de 30 %, voir plus bas).
• Les résidences secondaires, à leur valeur vénale au 1er janvier.
• Les biens locatifs, nus ou meublés, y compris en location meublée non professionnelle (LMNP).
• Les terrains à bâtir et les bois et forêts (ces derniers exonérés à hauteur de 75 % sous engagement de gestion durable).
• Les parts de SCI, de SCPI et d'OPCI, à hauteur de la fraction immobilière détenue.
• La fraction immobilière des contrats d'assurance-vie en unités de compte.
• Les droits immobiliers : usufruit, nue-propriété, droits indivis. En cas de démembrement, c'est en principe l'usufruitier qui déclare l'intégralité de la valeur du bien.
À l'inverse, les biens professionnels (immeubles affectés à votre activité industrielle, commerciale, artisanale, libérale ou agricole) sont en principe exonérés. C'est l'une des grandes différences avec l'ancien ISF : les placements financiers (livrets, PEA, actions, assurance-vie hors part immobilière) échappent totalement à l'IFI.
Comment se calcule l'IFI ? Le barème progressif
Le calcul se fait en deux temps. Vous déterminez d'abord la valeur nette taxable : valeur de vos biens immobiliers, moins les dettes déductibles (crédit d'acquisition, travaux, certaines impositions liées au bien). Une fois le seuil de 1,3 million franchi, l'impôt s'applique par tranches selon un barème progressif inchangé depuis 2018 :
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Fraction de la valeur nette taxable |
Taux applicable |
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Jusqu'à 800 000 € |
0 % |
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De 800 000 € à 1 300 000 € |
0,50 % |
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De 1 300 000 € à 2 570 000 € |
0,70 % |
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De 2 570 000 € à 5 000 000 € |
1 % |
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De 5 000 000 € à 10 000 000 € |
1,25 % |
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Au-delà de 10 000 000 € |
1,50 % |
Point contre-intuitif : dès que vous franchissez le seuil de 1,3 million, la taxation démarre en réalité à partir de 800 000 €. Prenons un patrimoine net taxable de 2 100 000 €. Sur la tranche 800 000 – 1 300 000 €, l'impôt est de 0,50 % × 500 000 € = 2 500 €. Sur la tranche 1 300 000 – 2 100 000 €, il est de 0,70 % × 800 000 € = 5 600 €. Total : 8 100 € d'IFI par an, soit environ 0,4 % du patrimoine immobilier.
La décote, pour lisser l'entrée dans l'impôt
Pour éviter un effet de seuil brutal juste au-dessus de 1,3 million, un mécanisme de décote s'applique aux patrimoines compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 €. L'impôt est réduit de 17 500 € moins 1,25 % de la valeur nette taxable. Pour un patrimoine de 1 350 000 €, la décote vaut 17 500 € − 16 875 € = 625 € en moins sur l'impôt dû. Au-delà de 1,4 million, plus de décote.
L'abattement de 30 % sur la résidence principale
C'est l'avantage le plus important de l'IFI. Si vous occupez votre résidence principale et la détenez en direct, sa valeur vénale est retenue après un abattement de 30 %, dans la limite d'un seul logement par foyer (article 973 du CGI). Une maison estimée à 1 million d'euros n'entre donc dans l'assiette que pour 700 000 €.
Cet abattement fait souvent basculer sous le seuil. Un foyer dont la résidence principale vaut 600 000 € voit sa valeur IFI ramenée à 420 000 € : de quoi faire passer un patrimoine brut de 1 480 000 € juste sous les 1,3 million net, et annuler l'impôt. Attention toutefois : loger sa résidence principale dans une SCI classique fait perdre le bénéfice plein de cet abattement, un piège fréquent.
Comment réduire son IFI légalement ?
Réduire son IFI revient à réduire son assiette immobilière nette. Plusieurs leviers existent, à manier selon votre situation :
• Déduire l'intégralité des dettes afférentes à vos biens imposables (emprunts immobiliers, travaux).
• Le démembrement : donner la nue-propriété d'un bien à ses enfants tout en conservant l'usufruit peut, selon les cas, sortir la valeur du bien de votre assiette.
• L'investissement en bois et forêts sous engagement de gestion durable, exonéré à 75 %.
• Les dons à des fondations reconnues d'utilité publique, ouvrant droit à une réduction d'IFI de 75 % du don (plafond de 50 000 € de réduction).
• Le plafonnement global : si le total IFI + impôt sur le revenu + prélèvements sociaux dépasse 75 % de vos revenus, l'excédent vient réduire l'IFI.
Ces stratégies engagent votre patrimoine sur le long terme et ont des conséquences bien au-delà de l'IFI. Un démembrement mal calibré ou une donation précipitée peut coûter plus cher qu'il ne rapporte. Avant d'agir, faites-vous accompagner par un professionnel du patrimoine.
Comment déclarer l'IFI ?
La déclaration d'IFI est couplée à celle des revenus, via l'annexe 2042-IFI. Les dates limites 2026 s'échelonnent d'environ mi-mai à début juin selon votre zone de résidence, l'avis d'imposition arrivant à l'été pour un paiement en septembre. Pensez à conserver vos justificatifs de valorisation : le délai de reprise de l'administration fiscale est de six ans, et les contrôles sur l'évaluation des biens se sont resserrés.
Questions fréquentes sur l'IFI
1. À partir de quel patrimoine paie-t-on l'IFI ?
L'IFI est dû lorsque la valeur nette taxable de votre patrimoine immobilier dépasse 1 300 000 € au 1er janvier. Ce seuil s'apprécie au niveau du foyer fiscal et se calcule après déduction des dettes et application des abattements, notamment celui de 30 % sur la résidence principale.
2. La résidence principale est-elle imposable à l'IFI ?
Oui, mais elle bénéficie d'un abattement de 30 % sur sa valeur vénale si vous l'occupez et la détenez en direct, dans la limite d'un logement par foyer. Une résidence estimée à 1 million d'euros n'est retenue que pour 700 000 €.
3. Les placements financiers sont-ils concernés par l'IFI ?
Non. Livrets, PEA, actions et assurance-vie échappent à l'IFI, qui ne vise que le patrimoine immobilier. Seule la fraction immobilière d'un contrat d'assurance-vie en unités de compte (via des SCPI ou OPCI, par exemple) entre dans l'assiette.
4. Comment sont pris en compte les biens détenus via une SCI ou une SCPI ?
Les parts de SCI, de SCPI et d'OPCI sont imposables à hauteur de la fraction immobilière qu'elles représentent. Vous devez intégrer cette valeur dans votre assiette IFI, comme un bien détenu en direct.
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